譲渡所得税の取得費とは?概算取得費とは?違いは?

 

所有している土地が売れた!

んだけど、契約書や購入時の資料を紛失してしまった。

譲渡所得税はいくらになるのかな?

 

相続した実家が売れた!

でも、当時の契約書や関連資料が見当たらない。

譲渡所得税はいくらになるのかな?

 

不動産を売却したあなた。こんな経験はありませんか?

実際のところ税金としていくら支払うのか不安ではないですか?

 

この記事では、

譲渡所得税の重要なポイントである、取得費について記載しています。

 

取得費の計算方法がどこまで認められるのか、ざっくりと書かせていただきたいと思います。

 

私が不動産屋の営業マンとして働いていた時、売却を依頼されたお客様から「譲渡所得税ってどれぐらいになるの?」と相談を受け、金額の高さに驚いてしまった経験があります。

 

取得費で税額が大きく変わってくるのが特徴なので、取得費の件を伝えてあるかが重要なポイントです。

 

売主にとって税額は、死活問題ですもんね。

 

概算取得費として5%を取得費とすることもできますが、税額は大きく変わってきます。

 

できれば当時の価格を算定して控除額を大きくしたいですよね。

 

取得費がどこまで認められるか、少し考えてみましょう~。

もしかしたら税金が減額になるかもしれませんよ。

 

取得費って何?

 

取得費とは、対象の不動産を実際に購入した金額のことです。

 

購入した金額の高低によって、譲渡所得税の課税対象額が異なるため、取得費が大きければ課税対象額が少なく、取得費が小さければ課税対象額が大きくなります。

 

取得費>課税対象

取得費<課税対象

 

この購入した金額の証明については、購入時の契約書及び領収書などで証明することになります。

手元になければ概算取得費として売却した代金の5%を取得費として計算します。

 

購入時の契約書及び領収書がない!どんな影響があるの?

 

上記で書いたように購入した金額が不明なため、売却金額の5%を取得費とします。

 

これを踏まえた上で例を挙げて計算してみましょう。

 


例)
・平成10年に父親が3000万円で購入した土地を、平成20年に父親から相続
  ・平成29年に売却代金5000万円で売却
  ・譲渡費用として200万円
  ・長期譲渡である(税率およそ20%)
  (3,000万円特別控除や相続税の取得費加算はないものと想定)

 

 

という状況において、譲渡所得税を比較してみましょう。

 

①概算取得費(売却代金の5%)の場合

 

売却金額  5,000万円

譲渡費用  200万円

取得費   250万円(5000万円×5%)

譲渡所得  4550万円(5000万円-200万円+250万円)

 

4500万円 × 20% = 譲渡所得税額 910万円

 

②実額取得日の場合(契約書や領収書で証明ができる場合)

 

売却金額  5,000万円

譲渡費用  200万円

取得費   3000万円

譲渡所得  1800万円(5000万円-3000万円+200万円)

 

1800万円 × 20% = 譲渡所得税額 360万円

 

①概算取得費の場合 譲渡所得税額 910万円

②実額取得日の場合 譲渡所得税額 360万円

 

なんと、550万円もの差が出てくる結果となりました!!

 

こんなに差がつくのなら、何とかして実額取得費を出したいものですよね。

 

購入時の契約書類などは大切にとっておくことを心がけましょう。

 

また実家の整理などの際に、誤って書類などを処分してしまわないようにしましょう。

両親などに聞けることは聞いておくことが肝要ですね。

 

契約書や領収書は無いけど、何か他に方法はないの?

 

契約書や領収書を紛失した場合、原則としては概算取得費手の計算が一般的です。

 

しかし、概算取得費以外が認められる場合があります。

 

資料の内容次第では、実額取得費として認められるものがあります。

 

購入価格の証明資料について

 

この購入時の書類についてですが、信憑性が高く客観的に見て証明できる資料であれば認められる可能性があります。

 

下記に記載した資料をできるだけ多く用意し、申述書に添付し、確定申告時に同時に提出します。

 

後は税務署が認めれば、実額取得費として認められます。

 

①支払った金額が明らかに証明できる通帳など
②借入金、購入代金、住宅ローンの支払い記録(金額・日時)が残っている通帳など
③住宅ローンを借り入れた金銭消費契約の契約書のコピー、ローンの償還表など
④抵当権の設定金額がわかる登記簿謄本の全部事項証明書などの書類
⑤購入当時の不動産会社の広告やパンフレットで価格が記載されているものなど

これらの書類から購入当時の価格が推定できるものであれば、税務申告が認められる可能性が高いそうです。

 

またこれに加え、下記に記載してあるデータを添付することで①~⑤の資料の数字を補うことができます。

 

土地の場合は、一般財団法人日本不動産研究所の「市街地価格指数」を基に、購入当時の価格を推定したものを資料として利用することができます。

 

建物の場合は、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」より購入当時の件時間を推定することができます。

 

※注意 この方法は、あくまで推定価格ですので100%税務申告が認められるわけではありません。一つの考え方として、参考にしていただきたいと思います。

参考資料「Realpartner」

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