マイホームへの土地選び。前面道路、4mは広い?狭い?

 

 

土地を購入する予定なんだけど、どれにしようか?

土地を選ぶ際のポイントって?

道路はどうだろうか?

 

一戸建・中古物件のどちらにおいても、土地選びは非常に重要なポイントですね。

 

この記事では

 

土地を選ぶ際のポイント。道路の幅員について

 

場所次第ですが道路って狭いと不便だし、広いと交通量が増える恐れがありますよね。

土地を選ぶ際に、道路の幅員を一つのポイントとして参考になれば幸いです。

 

この記事を読めば、土地の見方が変わるかもしれません。

 

願わくば、皆様にとってベストな土地が見つかりますように。

 

道路に着目して、土地を見てみよう。

 

一生に一度の大切な買い物である土地と家。

場所や形、大きさなど使用用途によって選択肢が変わってきますよね。

 

不動産営業をやっていた経験をもとに、土地選びの基本点をお伝えしたいと思います。

 

道路の幅員(幅)について

 

道路に接していない土地は、基本的に建築出来ません。

接しているからといって、建築出来る?わけでもありません。

 

接道義務といって建築可能な土地とは、

4,0m以上の道路に、2m以上接していなくてなりません。

 

建築基準法によって決められているのです。

 

建築基準法の接道義務が制定された期日より以前に、

建物が建築されていたもの(既に建物が建っていた)は除きます。

 

道路の幅員(幅)が4,0m未満のものでも、

セットバックをすれば建築可能になる土地もあるのです。

 

セットバックとは道路の中心線より、両側2mが確保出来る様に、後退することです。

(整備される際に道路として利用できる状態にしておく。)

 

道路幅員の影響。

 

道路の幅員は、住む上でどのように影響するのでしょうか。

 

普段から車を使う場合は道路上の駐車や出し入れでしょう。

 

広い場合はさほど問題にはならないかもですが、狭い場合はトラブルの心配がありますね。

 

新しく分譲された土地内の道路であれば、道路の幅員はおおむね5m前後が多いようです。

新しい分譲地であれば道路については、あまり心配しなくて良いでしょう。

 

検討中の物件が古い団地内などである場合、この道路の幅員が4m弱であることが多いのです。

 

団地の特徴として、1960年代後半から1980年代に造成された団地は、

幅員が4m弱の可能性が高いようです。

 

このような団地内の中古住宅や土地の購入を検討されている方で、

以下に当てはまる方は注意が必要かもしれません。

 

ワゴン車やミニバンに乗っている。
買物はもっぱら車を使う。
車の利用回数が多い

車を多用する方にとっては、4m幅員の道路が不便なのです。

 

私が実際に住んでいた借家の前の道路が4m弱しかなく、

車を擦ったり、路上駐車で言い合いをしているのを見た経験があるからです。

 

新生活を始めたもののこんなトラブルに巻き込まれるなんて、うんざりですよね。

 

4mの幅員は、車の運転に不慣れな方や車幅に自信がない方にとっては道路が狭く感じ、

すれ違いや路上駐車の横を通る時は少々大変かもしれません。

 

4mと言っても、大体が両脇にある側溝を含めて4mということが多いんです。

 

側溝のサイズは、多いもので30cm

 

道路の両側にあることがほとんどなので、実質3.4m

どうですか?ちょっと狭いですよね。

 

お客さんが車で訪ねて来たときも路上駐車をしておくと、

近隣住民から白い目で見られかねません。

少し離れた広い道に停めてもらおう、なんてこともしばしばです。

 

ワゴン車やミニバンに乗っている方なら、尚更かもしれませんね

子供の送り迎えや買い出しで、もっぱら車を使う回数が多い奥様方。

 

出し入れの際に大変になるかもしれません。

 

車幅との関係。

 

ここで、車幅を見ていきましょう。

 

大型車

1.7m~2m以上のものも

 

乗用車

1.7m程度

 

軽自動車~小型乗用車

1.48m~1,7m程度

 

以上の様に4m道路は側溝以外では3.4m程度なので、軽自動車ならなんとかなりそうです。

 

ただしそれ以上になると、すれ違いなどの場合は乗用車ではぎりぎり。

大型車になると厳しそうですね。。

 

中古住宅の購入を検討している場合

 

長野県内の場合で恐縮ですが、団地内の古屋付きの土地や更地の場合は、

新しい分譲地と比較すると価格が安く、土地が広い場合が多いのです。

 

分譲地が45〜50〜55坪前後が主流なのに対して、60〜70坪やそれ以上のものも。

 

土地柄と季節柄、雪に対応するためというのもありますが、

広い分固定資産税は高くなります

 

車を2台以上お持ちの場合、1台半ぐらいの駐車スペースしかない場合が高いのです。

 

近隣で駐車場を新たに借りるか、駐車スペースを作る。

どちらにしても費用がかかります。

 

造成された当時の時代背景を考えると、車は一家に1台が普通で、

現在の様に一家に2台、3台も所有する想定外だったのでしょう。

 

分譲地と比較すると安く、建物の状態次第では、お得な物件はきっとあると思います。

 

最適な中古住宅や土地はきっとあります。根気強く探して見てください。

 

予算や引越し時期の兼ね合いで、もちろん妥協も必要です。

優先順位を付けておきましょう。

 

道路が狭い場合のメリット、デメリット

 

メリット

  • 車の交通量が少ない可能性有り
  • 交通量が少ないので、騒音が減る
  • 路上駐車が少ない可能性有り

デメリット

  • 交通量が少ない分、子供が道路で遊び、危険な場合が有る
  • 車を多用する際には、不便
  • 車庫への出し入れに手間取る可能性有り
  • 路上駐車からトラブルに発展する可能性あり

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

土地の価値は道路によって決まってしまう、と言っても過言ではありません。

 

それだけ重要な要素なのですね。

 

家や土地は、一度購入したらよっぽどのことがない限りは住み続けますよね。

 

それだけ費用もかかりますし。

でも使いづらいからやっぱり売りに出したい、、ってこともありますよね。

 

地価が上昇傾向にあれば、転売して新たな家をゲット!

ってこともあるかもしれません。

 

昨今、地価が上昇傾向にあるので、有り得ます。

 

それも都会や一部の地方都市や、観光地などの限定的な状況ですね。

 

地価次第ですが同じ手間や費用、

労力を考えると皆が満足できるような土地が探せればベストですね。

 

土地を選ぶ基準として、参考にしてみてください。

 

本日も貴重なお時間を頂き、誠にありがとうございました。

乱文失礼致しました。

 

土地・建物
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