不動産の査定のすすめ。売却価格よりも査定価格高め?

 

 

相続した実家は、売りに出したら売れるかな。

売却金額は、いくらぐらいなんだろう?

ところでこの状態でも売れるのかな?

売れるまでに費用ってかかるのかな。

 

 

自宅にしろ実家にしろ不動産をお持ちの方は一度は考えたことがあるはず。

 

仮に売却したとしたらいくらになるか。

特に実家を相続された方は、住む予定がないから売却を考える方が多いんですね。

 

そんな経緯から、不動産営業マンだった時に何件か相談を受けたことがあります。

 

この記事では、

 

不動産の査定をすすめるポイントについて書いております。

ここで重要なのは金額では無く、不動産の調査内容に的を絞っています。

 

不動産査定の見方が少し変わるかもしれません。

不動産の売却を考えている方は、参考までに是非ともご覧ください。

 

不動産査定とは?

 

 

不動産の現状を調査し、周辺の不動産相場や過去の売買取引事例から、売却できる価格を調査してもらうことです。(登記簿から所有権や抵当権などの関係を調査。上下水道やガス、電気の状態を調べ、売却できる状態かどうかを見る。)

 

不動産一括査定サイトでは、

不動産の所在地や不動産の種類、面積などを入力するだけで即時査定してくれるサイトもあります。

 

不動産の査定には、どんなものがあるの?

 

大きく分けて机上査定と訪問査定の2種類があります。

 

机上査定とは?

 

上記の不動産一括サイトのように、不動産会社の営業マンの訪問を受けずに電話やメールなどの方法で、おおよその不動産の価格が分かります。

 

依頼を受けた不動産会社は、対象不動産の登記簿謄本や土地の図面、家屋の図面などを取得します。

 

面積や立地などから、過去の取引価格や条件が同じ物件、市場の価格を考慮しておおよその価格を算定します。

 

訪問査定とは?

 

不動産会社が実際に現地で物件を確認し、依頼者から詳細な情報を聞き出してから査定する方法です。

 

机上査定と比較すると、訪問査定の方が正確な査定価格に近いといえます。

 

実際、不動産営業として勤めていた時に、上司から「不動産は必ず足を使って確認しろ。」と言われていました。

 

机上と訪問では、状況が大きく異なるため現地を見ないと何とも言えないところが多いのです。

 

査定費用はどれくらいかかる?

 

不動産仲介を基本とした不動産会社では、基本的には無料です。

 

一括査定サイトなどもほぼ無料で行っているようです。

 

ただし、不動産鑑定士が行う鑑定では、10万円単位の費用が必要になる場合もあります。

 

基本的に売却などを行う場合の査定は、不動産会社で行った査定に基づいて売却価格を検討します。

 

不動産査定のここが重要。

 

不動産査定において重要なポイントは、金額!

 

もですが、特に対象不動産の現状について把握しておくのが重要なのです。

 

査定は不動産の状態が分かる手っ取り早い方法であり、売れる状態にする一つの手段でもあり、自分で調べるより断然楽なのです。

 

また査定によって、トラブルになりかねない箇所を把握出来ます。

 

そのため買主や売主はもちろんのこと、不動産仲介会社でも一番力を入れるところです。

その後の営業活動を受けるのは避けられませんが、損はありません。

 

また一社のみではなく2~3社に査定を依頼してみるのが良いでしょう。

1社の価格が正しいとは限らず、会社によって査定価格に大きな差が出ます。

 

あなたの希望に出来る限り協力してくれそうな会社を見極めましょう。

 

建物の内部 重要ポイント

 

  • 水周りの状況
  • 日当たりや風通し
  • 給湯器やガス、水道などの状況
  • 雨漏りや建物の傾き
  • 外壁や屋根の破損など
  • 柱や天井裏など躯体の状況
  • シロアリやカビなどの状況

 

建物の内部調査をしてもらう場合、家の内部を片付けておきましょう。

 

不用品などを片付けて綺麗にしておくことで、売主の信頼感もアップします。

 

見た目や日頃の手間のかけかた次第でプラスにもマイナスにもなります。

 

また、建物は築年数で判断されてしまうのですが、水周りの清潔感は、仲介業者はもちろんのこと購入希望者にもポジティブな印象を与えます。

 

建物外部の状況 重要ポイント

 

  • 対象物件の接道状況
  • 境界の有無、越境などの状況
  • 土地内の段差などの状況
  • 電柱の状況
  • 駐車場の状況
  • 上下水道の状況

 

これらの調査は、不動産の営業マンが得意とするところなのでお任せしましょう。

 

ただし相続した実家などは、詳しいことはほとんど分からないため、質問して不安な点は解消しましょう。

 

接道の状況や上下水道の状況では売主の費用負担が発生することもあるので、しっかりと確認しましょう。

 

聞き取り調査 重要ポイント

 

  • 購入時の状況
  • 土地や建物の所有経緯
  • 立地条件など
  • 売却の時期
  • 売却の理由
  • リフォームや増・改築の履歴
  • 他業者への依頼状況

 

非常に大切な点は、瑕疵や不具合があればはっきり告げることです。

 

瑕疵担保責任を問われる可能性もありますので、包み隠さず全て話すようにしてください。

 

土地であれば土地の地籍測量図や検査済証など、建物であれば建築した当時の建築図面や書類

 

仮に増改築が行われていれば、当時の図面や建築図面、建物の検査済証が手元にあればベストです。

 

資料があると話の進み方や営業マンの理解度も異なってくるので、確認可能な書類は全て用意しましょう。

 

不動産査定のススメ

 

不動産査定を行うだけで、これだけの情報を得ることが出来るのです。

 

もし情報に物足りなさを感じたら、素直に質問してみましょう。

 

また、この調査を行うことで現状のまま売却可能なのか?それとも費用負担が発生するのか?

なども明らかになるでしょう。

 

ですので、現状の不動産の状態を把握するためにもやっておいて損はありません。

 

査定価格は売却価格ではない。

 

ここまできて査定価格が売却価格ではないってどうゆうこと?と感じますよね。

 

多くの不動産会社では契約をとるため、通常より少し高めで査定金額を出すことが多いのです。

 

この査定金額に惑わされないようにして下さい。

 

これはあくまで不動産会社が判断した価格なのです。

取引事例や相場も考慮されていますが、査定価格で売れる保障はありません

 

あくまで売却を検討しているあなたへ提示した価格なのです。

 

ですから、参考価格程度に考えておきましょう。

 

まとめ

 

いかがだったでしょうか?不動産の査定について書いてみました。

 

しつこく言いますが、自分の家が相場としてどれぐらいなのか、現状のままで売却できるのか、上下水道やガス電気などがどんな状態であるのかなどは知っておいて損はありません。

 

すぐに売却する予定はなくても、知っておくことで今後の対策や不備があるか、費用負担が必要かなど分かるようになります。

 

不動産会社によっても査定価格が異なるため、不動産会社の特徴が分かると思います。

また営業マンの特徴も。

ですので、繰り返しますが出来れば複数社に査定を依頼しましょう。

 

査定で得た知識は、本格的に売却を考えた際にあなたの強い見方になってくれるはずです。

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